“微型房企”力高的另类IPO
IPO不为还债
如果不是传出要赴港IPO的消息，估计力高地产在地产圈内还是个名不见经传的“微型房企”。事实上，截至2013年9月，力高地产的销售额不过才24亿元人民币。不过，力高地产已经进入实质性招股阶段，并向香港资本市场发起最后的冲刺。根据公开资料，力高地产本次IPO共发行4亿股，预计集资净额约为8.65亿港元，招股价介乎2.1至2.6港元，不计手续费，入场费约5200港元，计划将于1月30日挂牌，工银国际融资为此次招股的全球发售独家保荐人。但是，《华夏时报》调查发现，力高地产的认购情况并不理想，自1月21日启动招股，当天孖展仅录得0.014亿港元，次日情况也未见好转，截至22日也只是筹得0.029亿港元，远远低于目标集资额1.04亿港元。“孖展只是全部认购额的其中一部分，但从孖展较低的认购情况来看，说明大家对股价未来的升幅期望不大，信心不强。”国泰君安分析师余立峰如是说。上不逢时力高地产此时赴港上市，赶上了新一轮的内房企海外融资发债潮。相关统计数据显示，今年以来已有十余家房企发布了海外融资计划或意向，总融资额逾300亿元人民币。某房企相关负责人更称，在目前融资环境相对宽松的环境下，也是房企上市不错的时机。但这也仅仅是普遍情况下而言，赶上了好时机也未必能保证顺利成功上市。至少仅从力高正式招股的前两天情况来看，上市着实堪忧。“其实现在的市场环境并不算太好，现在房企海外融资的成本已明显比去年提高，息率最低也要8点多，不少更是高于10%，而去年环境好的时候，融资成本还有低至3或4个点。”一名不愿具名的业内分析人士表示。同时该人士续称，现在投资者对内房股的兴趣及信心已经降低，类似力高地产这些小型房企尤甚，这一点在地产股的股票估值上可以直接反映出来。新城控股及旭辉控股上市一年多，销售业绩均取得不小的增长，然而股价表现却较为尴尬，新城控股已跌破1港元，1月22收0.890港元，较招股价1.45-1.79港元下跌近五成，旭辉虽未下跌但也只报收1.690港元。至于去年年底刚上市的时代地产及龙光地产，股价也始终在招股价附近徘徊，其中时代地产已跌破招股价3.6港元，1月22收3.370港元。“时代地产跟龙光地产最终能顺利闯关上市，还是动用到老板自身的人脉关系，找来大帮亲朋好友来‘围飞’，甚至起用多家保荐人募求拉拢更多投资者入股。力高的规模更是要小很多，找些亲戚朋友来买应该很容易完成。”一名熟悉香港资本市场事宜的行业人士表示。此外，该名人士续称，力高地产在地产行业内的知名度太低，很多投资者对其不甚了解，对于公司未来的运营能力及发展潜力看得不是很透，与其投资这种不确定性偏高的房企，他们更倾向投资那些已上市并有一定规模的公司。资料显示，力高地产在全国拥有15个房地产开发项目，项目主要位于天津、南昌、济南、烟台、合肥及咸阳等二三线城市，产品涉及了普通住宅、写字楼、高层公寓、五星级酒店、综合商业等多种业态。IPO不为还债值得一提的是，力高地产公布的上市资料显示，这次力高上市集资不为还债，这在近年内房股中较为少见。根据力高地产招股书显示，此次集资额的90%会用作该公司已订土地出让合同、框架协议或意向书的房地产开发项目的新土地的土地使用权支付土地出让金，而剩余10%会用作集团营运资金及其他一般公司用途。余立峰对此指出，个别企业在上市前已经把项目基本卖完，剩下的土地量已经不多，因此净负债率就会比较低，流动性较好，考虑到后面可能资本市场流动性会出现偏紧的情况，所以会先集资一笔钱用于后续拿地的需要，像力高其实也应该看好一些土地项目。而从报表上来看，力高地产的资金财务情况表现也甚为良好。负债率由2012年的158.8%大幅降低至2013年的99.4%，净负债与股本比率则由50.1%降至1.1%。2012年末现金及等价物总计约7亿元，而到2013年9月底已上升到近10亿元。加上集资所得，无疑进一步增厚力高地产买地扩张的资本。力高地产副总裁徐晓杰较早前于上市会透露，目前力高地产已签订烟台和南昌等五地项目意向书，料可再增约500万平方米土地储备。徐晓杰透露，力高地产未来继续以发展二线城市为主，并将在深圳大热的前海区域寻找机会，但未有到四线城市发展打算。